千億擴張金饑渴 正榮赴港仍需時日

進入11月以來,被稱為閩系“潛行者”的正榮集團在合肥、莆田、蘇州等城市陸續開展品牌暨項目的聯動宣傳,一改以往低調的品牌形象,正在IPO路上的正榮集團需要給市場一個良好的印象。

自9月底正榮集團向港交所提交IPO申請以來已經近兩個月,而國內融資環境持續收緊,登陸港交所對于正榮集團來說,是在未來擴張過程中、拓寬融資環境的必要戰略性措施,縱觀閩系房企中,世茂、旭輝、泰禾、融信等都已經上市,相比較而言,規模排行中等的正榮集團登陸資本市場的腳步有些滯后。

根據克而瑞數據統計,截至今年前三季度,正榮集團銷售規模達到了545.8億元,超過閩系知名房企泰禾、融信一個量級,根據當前的銷售數字看,閩系房企中,正榮集團的規模在世茂、旭輝、陽光城之后,其上市后的表現值得關注。

赴港上市時間表

據了解,登陸港交所的時間往往受申請人上市事宜的復雜程度而定,一般而言,如果從向中國證監會遞交申請開始計算,大概需要6個月左右的時間,首先需要從證監會獲取受理通知書(小路條),之后根據《主板上市規則》第9.10A(1)條向港交所提交上市申請表格A1文件,隨后取得證監會的“大路條”,最終通過港交所聆訊,就可以準備上市了。

在香港上市有幾個優勢,一方面再融資便利,根據港交所規定,上市6個月后,上市發行人就可以進行新股融資;二是鎖定期比較短,港交所上市規則對大股東持有股份的鎖定時間是6個月,之后就可以拋售,但持股量如果超過35%,則要求上市6個月后仍然維持控股定位,12個月后控股權可以變更;此外,香港沒有外匯管制,資金流出入不受限制,對于內地人建立國際化運作平臺更為便利。

如果正榮集團一切順利,那么明年上半年就可以通過港交所平臺進行股權融資,但仍須注意的是,屆時是否會受市場認可,去年其閩系兄弟企業融信集團登陸港交所后,其香港公開發售僅獲2.7%認購,其市場接受程度可見一斑。

此外,對于申請上市的企業,港交所在財務上三個主要要求:(1)過去三個財政年度至少5000萬港元盈利(最近一年盈利至少2000萬,以及前兩年累計盈利至少3000萬港元),同時上市時市值至少達到2億港元;(2)上市時市值至少達到40億港元且最近一個經審計財政年度的收入至少為5億港元;(3)上市時市值至少達20億港元,最近一個經審計財政年度的收入至少5億港元,且前三個財政年度來自營運業務的現金流入合計至少1億港元。

從公開的資料來看,正榮集團的財務情況基本滿足上述要求,但正榮和融信的利潤偏低,易居房地產執行總裁丁祖昱此前分析指出,正榮和融信的毛利率目前則在一個較低的水平,其中正榮的毛利率相比2016年中期下滑了5.85個百分點,為21%;而融信的毛利率水平則增長了0.17個百分點,為19%。“預計未來隨著融資成本的不斷降低,以及企業發展的不斷成熟,毛利率水平有望得到進一步地提升。”丁祖昱同時表示。

此外,《華夏時報》還注意到,正榮集團今年上半年的凈利潤約為3.77億元,同比下滑了33%。

規模與負債的平衡點

對很多處于快速擴張期的房企而言,要快速增加規模勢必會增加負債,但從經營角度來說,高負債并不危險,危險的是周轉速度。

“當房企快速增加土地儲備的時候,負債率同步上升是必然的,但相應的資產也增加了,所以并不能說負債率高就很危險,關鍵是項目周轉的情況,如果項目周轉很慢,周期很長,勢必會增加財務支出,這種情況如果長期存在才會危險。”某閩系房企高管對《華夏時報》記者表示。

據正榮集團公布信息顯示,截至今年上半年,正榮土地儲備達1120萬平米,其中長三角區域為436萬平米,占到總量的42%,其中擁有土儲最多的城市為蘇州,達到131萬平米,占整個長三角的30%。此外正榮于海西區域的土儲為412萬平米,占到總量的39%,其中莆田的土儲為118萬平米,占到了整個海西區域的29%。

丁祖昱預計,按照正榮集團2017年300-500億元的計劃投資額、以及正在進行的合作以及收并購計劃,預計年底正榮地產的儲備貨值可以達到1500-1800億元規模。

與此同時,正榮地產的債務額度也同步上升,截至2014年、2015年、2016年及2017年上半年,正榮地產的未償還借款總額分別為301億元、253億元、350億元和364億元。不過,正榮地產平均融資利息正在改善,目前已經由2014年的12%下降到了2017年上半年的7.3%。

正榮表示,其業務的可持續增長及成功在很大程度上取決于能否繼續按商業上合理的價格在適合項目開發的有利位置收購更多土地儲備,財務數據顯示,正榮2014年、2015年、2016年、2017年上半年實現收益分別為30.39億元、43.10億元、146.03億元和80.85億元。

財經評論員嚴躍進認為,“閩系企業往往會給外界帶有高杠桿拿地和經營的印象,所以很大程度上在負債等數據上應該做更全面的解釋。往往負債本身也體現了企業較好的融資實力,但是在當前金融環境趨緊的情況下,負債率數據容易被認為是一種壓力,相關企業的財務數據發布和披露上,應該和具體的企業經營結合,進而讓投資者認可企業及其經營。”

“正榮的成長性值得關注,此類企業在當前總部搬遷以及區域市場深耕方面有較好的表現,充分體現了企業戰略轉型的積極性,企業未來應該在產品系的形成、融資渠道的拓展等方面繼續發力,同時借力資本市場,才能實現兩年中脫穎而出的目標。”嚴躍進最后表示。

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